השקעה בקרנות ריט – המדריך המלא

השקעה בנדל"ן תמיד נחשבה לאפיק השקעה מבטיח, אך לא תמיד נגיש לכל משקיע. קרנות ריט  (REIT) מציעות פתרון מעניין, המאפשר למשקיעים להשקיע בנדל"ן באמצעות השקעה בשוק ההון, ללא צורך בהון עתק או מומחיות מיוחדת.

הקדמה

בשנים האחרונות, קרנות ריט הפכו לכלי השקעה פופולרי בקרב משקיעים מכל העולם. הן מציעות דרך נוחה להשקיע בנדל"ן מניב, בהון קטן יחסית, תוך פיזור סיכונים והנאה מיתרונות מס. עם זאת, כמו כל השקעה, גם לקרנות ריט יש יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר. בפוסט זה אסקור את המאפיינים העיקריים של קרנות ריט, אבחן את היתרונות והחסרונות שלהן, אציג מידע על היקף הפעילות של קרנות אלו בישראל ובעולם, אערוך השוואה בין השקעה בקרנות ריט להשקעה ישירה בנדל"ן, אבחן אסטרטגיות לבחירת קרנות ריט מתאימות, אסקור מגמות עכשוויות בשוק קרנות הריט כמו גם היבטי מיסוי ורגולציה, ואשווה בין קרנות ריט בישראל, אירופה וארה"ב.
הפוסט מכסה מגוון רחב של היבטים חשובים בנושא, החל מהבסיס ועד לניתוחים מתקדמים יותר. הוא יכול לשמש כמדריך מצוין עבור משקיעים מתחילים המעוניינים להבין את העקרונות הבסיסיים של קרנות ריט, וגם עבור משקיעים מנוסים יותר המחפשים מידע מעמיק על אסטרטגיות השקעה, מגמות שוק עכשוויות והשוואות בינלאומיות.

מהי קרן ריט?

קרן ריט (REIT – Real Estate Investment Trust) היא חברה המשקיעה בנכסי נדל"ן מניבים ומנהלת אותם. היא מאפשרת למשקיעים לרכוש מניות בקרן ולהשתתף ברווחים הנובעים מהשכרת הנכסים, מבלי לרכוש או לנהל נכסים בעצמם.

סוגי קרנות ריט

קרנות ריט מניבות (Equity REITs):
משקיעות ישירות בנכסי נדל"ן מניבים ומנהלות אותם.
הכנסותיהן נובעות בעיקר מדמי שכירות.
מהוות את הסוג הנפוץ ביותר של קרנות ריט.

קרנות ריט משכנתאות (Mortgage REITs):
משקיעות במשכנתאות ובניירות ערך מגובי משכנתאות.
רווחיהן נובעים מהפרשי הריבית בין עלות המימון שלהן לבין התשואה על השקעותיהן.
בדרך כלל מציעות תשואות גבוהות יותר, אך גם רמת סיכון גבוהה יותר.

קרנות ריט היברידיות (Hybrid REITs):
משלבות השקעה בנכסים ובמשכנתאות.
מאפשרות פיזור סיכונים נוסף בתוך עולם הנדל"ן.
פחות נפוצות מהסוגים האחרים.

סוגי נכסי נדל"ן בהם משקיעות קרנות ריט

מגורים: דירות להשכרה, בתים פרטיים, דיור מוגן.
מסחרי: מרכזי קניות, חנויות קמעונאיות.
משרדים: בנייני משרדים, פארקי הייטק.
תעשייתי: מפעלים, מחסנים.
מרכזים לוגיסטיים: מתקני אחסון והפצה.
מלונות: בתי מלון, אתרי נופש.
בריאות: בתי חולים, מרפאות, מרכזים רפואיים.
תשתיות: אנטנות סלולריות, צינורות נפט וגז.

יתרונות של השקעה בקרנות ריט

– נגישות: מאפשרות השקעה בנדל"ן בסכומים נמוכים יחסית.
– דיבידנדים גבוהים: מחויבות לחלק לפחות 90% מהרווחים כדיבידנדים.
– פיזור סיכונים: השקעה במגוון נכסים ואזורים גיאוגרפיים.
– נזילות: ניתן למכור ולקנות מניות בקלות יחסית לעומת נכסי נדל"ן.
– יתרונות מס: בישראל, קרנות ריט נהנות מפטור ממס חברות כל עוד הן מחלקות את מרבית רווחיהן כדיבידנדים. המיסוי מתבצע ברמת המשקיע בלבד, מה שמונע כפל מס.
– שקיפות: כחברות ציבוריות, קרנות ריט מחויבות לדיווח מפורט ושקוף על פעילותן. מאפשר למשקיעים לקבל החלטות מושכלות.
– מינוף: קרנות ריט יכולות להשתמש במינוף (הלוואות) כדי להגדיל את היקף השקעותיהן. פוטנציאל להגדלת התשואה למשקיעים.
– גיוון ההשקעה: מאפשרות חשיפה למגוון רחב של נכסי נדל"ן וסקטורים שונים. מסייע בפיזור סיכונים נוסף בתיק ההשקעות.
– הכנסה פאסיבית: משקיעים נהנים מהכנסה שוטפת ללא צורך בניהול אקטיבי של נכסים.

חסרונות של השקעה בקרנות ריט

– רגישות לשינויי ריבית: עליית ריבית עלולה להשפיע לרעה על ביצועי הקרן.
– תלות בשוק הנדל"ן: חשיפה לתנודות בשוק הנדל"ן.
– עלויות ניהול: דמי ניהול עשויים לפגוע בתשואה הכוללת.
– מיסוי דיבידנדים: המשקיע נדרש לשלם מס על הדיבידנדים המתקבלים.
בישראל, שיעור המס על דיבידנדים מקרנות ריט עומד על 25% ליחידים ו-23% לחברות (נכון ל-2024). יש לקחת בחשבון את השפעת המיסוי על התשואה הכוללת.
– תלות באיכות הניהול: ביצועי הקרן תלויים במידה רבה ביכולות וניסיון הנהלת הקרן. טעויות ניהוליות עלולות להשפיע לרעה על כלל המשקיעים.
– נכסים מניבים בלבד: קרנות ריט מתמקדות בנכסים מניבים ולא בנכסים בעלי פוטנציאל לעליית ערך. המשקיעים עלולים להפסיד הזדמנויות לרווחי הון משמעותיים.
– תנודתיות: מחירי המניות של קרנות ריט עשויים להיות תנודתיים יותר מאשר השקעה ישירה בנדל"ן. מושפעים מגורמי שוק רבים מעבר לביצועי הנכסים עצמם.

השוואה בין השקעה בקרנות ריט להשקעה ישירה בנדל"ן

השקעה בקרנות ריט והשקעה ישירה בנדל"ן הן שתי גישות שונות לחשיפה לשוק הנדל"ן. להלן השוואה ביניהן:
1. הון התחלתי נדרש
   – קרנות ריט: ניתן להשקיע בסכומים קטנים יחסית, החל ממאות או אלפי שקלים.
   – השקעה ישירה בנדל"ן: דורשת הון משמעותי, לרוב מאות אלפי עד מיליוני שקלים.
2. ניהול ותפעול
   – קרנות ריט: ניהול מקצועי ללא מעורבות המשקיע.
   – השקעה ישירה בנדל"ן: דורשת ניהול אקטיבי, זמן ומומחיות מצד המשקיע.
3. פיזור סיכונים
   – קרנות ריט: פיזור אוטומטי על פני מספר נכסים ואזורים גיאוגרפיים.
   – השקעה ישירה בנדל"ן: פיזור מוגבל, אלא אם כן יש הון משמעותי להשקעה במספר נכסים.
4. נזילות
   – קרנות ריט: נזילות גבוהה, ניתן למכור ולקנות בקלות בשוק ההון.
   – השקעה ישירה בנדל"ן: נזילות נמוכה, תהליך מכירה ארוך ומורכב.
5. פוטנציאל לרווחי הון
   – קרנות ריט: מוגבל יחסית, מתמקד בהכנסה שוטפת.
   – השקעה ישירה בנדל"ן: פוטנציאל גבוה יותר לרווחי הון מעליית ערך הנכס.
6. שליטה
   – קרנות ריט: שליטה מועטה על החלטות ההשקעה והניהול.
   – השקעה ישירה בנדל"ן: שליטה מלאה על הנכס וההחלטות הקשורות אליו.
7. עלויות עסקה
   – קרנות ריט: עלויות נמוכות יחסית (עמלות מסחר).
   – השקעה ישירה בנדל"ן: עלויות גבוהות (מס רכישה, תיווך, עו"ד וכו').

בקישור להלן תמצאו מידע על קורס Reit Master – השקעות בנדל"ן באמצעות הבורסה, מבית "בורסה גרף – לימודי שוק ההון". הקורס מומלץ לכל מי שמעוניין להעמיק את הידע שלו בנושא השקעה בקרנות ריט, לפני שהוא מתחיל להשקיע באפיק השקעה זה.
https://www.bursagraph.co.il/CourseMotiReit.shtml?bizportalW=#google_vignette

אסטרטגיות לבחירת קרנות ריט מתאימות

בחירת קרנות ריט מתאימות דורשת מחקר ושיקול דעת. הנה כמה אסטרטגיות שיכולות לסייע:
1. התמקדות בסקטור ספציפי
   – בחרו קרנות המתמחות בסקטור נדל"ני שאתם מאמינים בו (למשל, מסחרי, משרדים, או מגורים).
   – שקלו את המגמות ארוכות הטווח בכל סקטור.
2. פיזור גיאוגרפי
   – חפשו קרנות עם פיזור על פני אזורים גיאוגרפיים שונים.
   – שקלו חשיפה לשווקים בינלאומיים לצד השוק המקומי.
3. בחינת איכות הניהול
   – בדקו את הניסיון והמוניטין של צוות הניהול.
   – בחנו את ההיסטוריה של הקרן בניהול נכסים ויצירת ערך למשקיעים.
4. ניתוח פיננסי
   – בדקו מדדים כמו תשואת ה-FFO (Funds From Operations), יחס החוב לנכסים, ושיעור התפוסה בנכסים.
   – השוו את הביצועים לאורך זמן עם מדדי הייחוס הרלוונטיים.
5. בחינת מדיניות חלוקת הדיבידנדים
   – חפשו קרנות עם היסטוריה יציבה של חלוקת דיבידנדים.
   – בדקו את יחס התשלום (Payout Ratio) כדי להעריך את יציבות הדיבידנד לטווח ארוך.
6. שקיפות ואיכות הדיווח
   – העדיפו קרנות המספקות מידע מפורט ושקוף על נכסיהן ופעילותן.
7. התאמה לפרופיל הסיכון שלכם
   – בחרו קרנות שמתאימות לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת.
   – שקלו את היחס בין קרנות ריט מניבות לקרנות ריט משכנתאות בתיק ההשקעות שלכם.

מגמות עכשוויות בשוק קרנות הריט (מעודכן ל-2024)

1. התאוששות מהשפעות הקורונה
   – סקטורים שנפגעו קשות (כמו מסחר ומשרדים) מראים סימני התאוששות.
   – קרנות המתמחות בלוגיסטיקה ומחסנים ממשיכות להציג ביצועים חזקים.
2. התמודדות עם עליית הריבית
   – קרנות ריט מתאימות את אסטרטגיות המימון שלהן לסביבת הריבית הגבוהה.
   – יש דגש על ניהול חוב יעיל וחידוש חוזי שכירות בתנאים משופרים.
3. מיקוד בקיימות ואנרגיה ירוקה
   – גוברת ההשקעה בנכסים ירוקים ובשיפור היעילות האנרגטית של נכסים קיימים.
   – קרנות ריט מדווחות יותר על מדדי ESG (סביבה, חברה וממשל תאגידי).
4. אימוץ טכנולוגיות חדשות
   – השקעה גוברת בטכנולוגיות לניהול נכסים חכם ויעיל.
   – התפתחות של קרנות ריט המתמחות בנכסים טכנולוגיים (כמו מרכזי נתונים ותשתיות תקשורת).
5. התאמה למגמות דמוגרפיות
   – עלייה בפופולריות של קרנות ריט המתמחות בדיור לגיל השלישי ובמתקני בריאות.
   – התאמת נכסי מגורים לצרכים המשתנים של דור המילניום והדור הצעיר.
6. גמישות בשימושי נכסים
   – יותר קרנות ריט מתמקדות בנכסים רב-שימושיים או בעלי פוטנציאל להסבה.
   – התאמת נכסי משרדים לשילוב של עבודה מהבית ומהמשרד.
7. התרחבות לשווקים מתעוררים
   – גידול בהשקעות של קרנות ריט בשווקים מתפתחים, במיוחד באסיה.
8. מיזוגים ורכישות
   – מגמה של מיזוגים ורכישות בענף, במטרה להשיג יתרון לגודל ויעילות תפעולית.
9. התמודדות עם אתגרי האינפלציה
   – קרנות ריט מתאימות את אסטרטגיות ההשכרה והמחירים לסביבה האינפלציונית.
   – דגש על חוזי שכירות עם הצמדה למדד או מנגנוני עדכון מחירים.

מגמות אלו משקפות את ההתאמות שקרנות ריט עושות בתגובה לשינויים בכלכלה העולמית, בטכנולוגיה ובהעדפות הצרכנים. משקיעים פוטנציאליים צריכים לשקול מגמות אלו בעת הערכת השקעות בקרנות ריט.

היבטי מיסוי ורגולציה הקשורים לקרנות ריט

ישראל

מיסוי
   – קרנות ריט בישראל נהנות ממעמד של "קרן להשקעות במקרקעין" לפי פקודת מס הכנסה.
   – הקרן פטורה ממס חברות, כל עוד היא מחלקת לפחות 90% מרווחיה כדיבידנד.
   – המס מוטל על המשקיעים: יחידים משלמים 25% מס על דיבידנדים, וחברות משלמות 23% (נכון ל-2024).
 רגולציה
   – קרן ריט חייבת להיות חברה ציבורית הנסחרת בבורסה בתל אביב.
   – לפחות 75% מנכסי הקרן חייבים להיות מושקעים בנדל"ן מניב בישראל.
   – מגבלות על שיעור החזקה של בעלי מניות (לא יותר מ-50% בידי 5 בעלי מניות או פחות).
   – חובת חלוקת דיבידנד של לפחות 90% מהרווחים החייבים במס.

אירופה

מיסוי
   – משתנה בין מדינות, אך ברוב המקרים יש הטבות מס משמעותיות.
   – למשל, בבריטניה, קרנות UK REITs פטורות ממס על הכנסות משכירות ורווחי הון מנדל"ן מניב.
   – בגרמניה, G-REITs פטורות ממס חברות על הכנסות מנדל"ן.
 רגולציה
   – משתנה בין מדינות, אך יש מאפיינים משותפים:
   – חובת רישום בבורסה.
   – מגבלות על סוגי הנכסים המותרים להשקעה.
   – דרישות לחלוקת דיבידנד מינימלית (לרוב 90% מהרווחים).
   – מגבלות על שיעורי החזקה של בעלי מניות בודדים.

ארה"ב

 מיסוי
   – קרנות ריט בארה"ב נהנות ממעמד מס מיוחד לפי חוקי מס ההכנסה הפדרליים.
   – פטור ממס חברות פדרלי על הכנסות מחולקות כדיבידנד.
   – משקיעים משלמים מס על הדיבידנדים בשיעורים רגילים (עד 37% ליחידים, תלוי במדרגת המס).
   – 20% ניכוי מס על הכנסות מעסק מסוים (QBI deduction) עשוי לחול על חלק מהדיבידנדים.
רגולציה
   – קרן ריט חייבת להיות מאוגדת כתאגיד, נאמנות או איגוד.
   – לפחות 75% מהנכסים חייבים להיות מושקעים בנדל"ן, מזומנים או אג"ח ממשלתיות.
   – לפחות 75% מההכנסה הגולמית חייבת לנבוע משכר דירה או ריבית על השקעות בנדל"ן.
   – חובת חלוקת לפחות 90% מההכנסה החייבת במס כדיבידנד.
   – לפחות 100 בעלי מניות, כאשר לא יותר מ-50% מהמניות מוחזקות ע"י 5 אנשים או פחות.

השוואה בין קרנות ריט בישראל, אירופה וארה"ב

1. גודל השוק
   – ישראל: שוק קטן יחסית, עם כ-10 קרנות ריט פעילות. שווי שוק כולל של מיליארדי שקלים.
   – אירופה: שוק מפותח, עם מאות קרנות ריט במדינות שונות. נוכחות משמעותית בבריטניה, צרפת וגרמניה.
   – ארה"ב: השוק הגדול והמפותח ביותר, עם מאות קרנות ריט ושווי שוק של מאות מיליארדי דולרים.
2. מגוון סקטורים
   – ישראל: מיקוד בעיקר בנדל"ן מסחרי ומשרדים.
   – אירופה: מגוון רחב יותר, כולל מגורים, לוגיסטיקה ובריאות.
   – ארה"ב: המגוון הרחב ביותר, כולל סקטורים ייחודיים כמו תשתיות תקשורת ומרכזי נתונים.
3. נזילות
   – ישראל: נזילות נמוכה יחסית בשל גודל השוק המצומצם.
   – אירופה: נזילות משתנה בין מדינות, אך ככלל גבוהה יותר מישראל.
   – ארה"ב: הנזילות הגבוהה ביותר, עם מחזורי מסחר גדולים.
4. רגולציה
   – ישראל: רגולציה מחמירה יחסית, עם דגש על השקעה בנדל"ן מקומי.
   – אירופה: רגולציה משתנה בין מדינות, אך ככלל גמישה יותר מישראל.
   – ארה"ב: רגולציה מפותחת ומבוססת, המאפשרת מגוון רחב של פעילויות.
5. מיסוי
   – ישראל: מיסוי פשוט יחסית, עם שיעור מס קבוע על דיבידנדים.
   – אירופה: מיסוי משתנה בין מדינות, לעתים מורכב יותר.
   – ארה"ב: מיסוי מורכב, עם אפשרויות לניכויים והטבות מס מסוימות.
6. פיזור גיאוגרפי
   – ישראל: מוגבל בעיקר לשוק המקומי.
   – אירופה: פיזור על פני מדינות שונות באירופה, לעתים גם מחוץ ליבשת.
   – ארה"ב: פיזור רחב בארה"ב, עם אפשרויות להשקעות גלובליות.
7. תשואת דיבידנד
   – ישראל: תשואות דיבידנד גבוהות יחסית, לרוב בטווח של 4-7%.
   – אירופה: תשואות משתנות, אך לרוב נמוכות מישראל.
   – ארה"ב: תשואות משתנות מאוד בין סקטורים, אך ככלל נמוכות יותר מישראל.
8. חשיפה למטבע זר
   – ישראל: חשיפה מוגבלת למטבע זר.
   – אירופה: חשיפה לאירו ולמטבעות אירופאיים אחרים.
   – ארה"ב: חשיפה לדולר, שעשויה להיות משמעותית למשקיעים מחוץ לארה"ב.

חשוב לציין כי בעוד שהשוק האמריקאי מציע את המגוון והנזילות הגדולים ביותר, השקעה בקרנות ריט בישראל עשויה להיות אטרקטיבית למשקיעים מקומיים בשל היכרות עם השוק והיעדר חשיפה מטבעית. השקעה באירופה מציעה פיזור גיאוגרפי ומגוון סקטורים, אך דורשת התמודדות עם מערכות רגולטוריות ומיסוי מורכבות יותר.

סיכום

קרנות ריט מציעות הזדמנות מעניינת למשקיעים המעוניינים להיחשף לשוק הנדל"ן המניב. היתרונות כוללים נגישות, פיזור סיכונים, שקיפות, ופוטנציאל לתשואות גבוהות, בעוד החסרונות כוללים רגישות לשינויי ריבית, תלות בשוק הנדל"ן ובאיכות הניהול, ומיסוי דיבידנדים. חשוב לשקול את כל ההיבטים ולבצע מחקר מעמיק לפני קבלת החלטת השקעה. עבור משקיעים רבים, קרנות ריט מהוות כלי חשוב בתיק השקעות מגוון ומאוזן, המאפשר חשיפה לנדל"ן מניב תוך שמירה על נזילות וגמישות.
זכרו כי השקעות תמיד כרוכות בסיכונים ובשינויים בתנאי השוק. מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי מוסמך לפני קבלת החלטות השקעה משמעותיות.

הערה: כל הנכתב בפוסט זה לא מהווה ייעוץ או המלצה לפעולה כלשהי. כל המסתמך על הנאמר בפוסט זה לביצוע השקעות עושה זאת על אחריותו בלבד.

רוצים לקבל עדכון על כל פוסט חדש שמתפרסם בבלוג? הירשמו לניוזלטר שלי 📬