קיימים אפיקי השקעה רבים בהם אתם יכולים להשקיע את הכסף הפנוי שלכם. בפוסט זה אמנה את היתרונות והחסרונות של שני אפיקי השקעה עיקריים: השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון, ואנסה להכריע מהי ההשקעה העדיפה.
נושאים
יתרונות השקעה בנדל"ן
1. השקעה בטוחה יחסית, כמעט בכל תקופה. השקעה בנדל"ן היא השקעה בנכס פיזי אשר יש לו ביקוש תמידי. השקעה בנדל"ן מעניקה למשקיע בעלות על נכס מוחשי, בניגוד להשקעה בשוק ההון. לאורך השנים המגמה הכללית היא של עליה במחירי הנדל"ן, הן בארץ והן בעולם. אמנם יש תקופות בהן מחירי הנדל"ן בירידה, אולם תנודתיות מחירי הנדל"ן נמוכה. רמת הסיכון בהשקעת נדל"ן נמוכה יחסית.
2. מינוף – מימון חלק מעלות ההשקעה בנדל"ן באמצעות הלוואה או משכנתא. בדרך זו ניתן להגדיל את התשואה על ההון המושקע. בישראל ניתן לקבל מהבנק מימון בגובה של עד 75% מערך הנכס במקרה של דירה ראשונה ועד 50% במקרה של דירה שניה ומעלה.
דוגמה מספרית: אם אני מעוניין לרכוש דירה בשווי 2,000,000 ₪ הרי שמספיק לי הון עצמי של 500,000 ₪ (25% מעלות הדירה), ואת יתרת ה-75% מעלות הדירה אוכל לממן בלקיחת משכנתא מהבנק. אם כעבור מספר שנים אמכור את הדירה תמורת 2,500,000 ₪, הרי שבחישוב פשטני התשואה על ההון תהיה 100% (500,000 ₪ רווח חלקי 500,000 ₪ חלק ההשקעה שמומן בהון עצמי). כמובן שיש להביא בחשבון את תשלומי הריבית על המשכנתא בחישוב התשואה, אבל רציתי רק להדגים לכם את הרעיון. התשואה היא לא 25% , 500,000 ₪ רווח חלקי 2,000,000 עלות ההשקעה בדירה אלא 100% תשואה כאמור (תשואה על ההון העצמי).
3. פוטנציאל תשואה גבוה – באמצעות המינוף ניתן להשיג תשואה משמעותית על ההון העצמי, הרבה מעבר לתשואה הממוצעת שניתן להשיג בהשקעות בשוק ההון. באמצעות השקעות נדל"ן ניתן להכפיל או לשלש את ההון העצמי במהירות גדולה יותר מאשר באמצעות השקעות בשוק ההון.
4. מגוון אפשרויות השקעה – שני סוגי ההשקעה העיקריים בנדל"ן הם השקעה בנדל"ן מניב (למטרת הכנסות שוטפות משכירות) לעומת השקעת אקזיט (למטרת השבחת הנכס ומכירה ברווח). קיימים נכסי נדל"ן רבים בהם ניתן להשקיע כמו דירות, בתים פרטיים, נדל"ן מסחרי (משרדים, חנויות, מבני תעשיה, מחסנים וכו'), קרקעות חקלאיות ועוד.
5. יתרונות מיסוי – בישראל קיים פטור ממס על הכנסות שכר דירה עד גובה של 5,654 ₪ לחודש (נכון לשנת 2024 ), ומעבר לתקרה זאת שיעור המס על הכנסות שכר דירה הינו 10% בלבד. לעומת זאת, מס רווח הון על רווח מניירות ערך בשוק ההון הוא 25% .
בנוסף, לרכישת דירה ראשונה בישראל יתרונות מיסוי משמעותיים בגובה מס הרכישה ומס שבח בעת המכירה.
6. הכנסה פאסיבית – תקבולי שכר הדירה בהשקעת נדל"ן מניב מהווים הכנסה פאסיבית, כספים אשר נכנסים לחשבון הבנק ללא צורך (כמעט) בהשקעת זמן לשם יצירת ההכנסה.
חסרונות השקעה בנדל"ן
1. סכום השקעה גבוה – למרות אפשרויות המינוף, עדיין נדרש סכום השקעה גבוה לרכישת נכס נדל"ן. השקעה בשוק ההון לעומת זאת ניתן לבצע גם בסכום קטן של כמה אלפי שקלים.
2. היעדר נזילות – על מנת לממש השקעה בנכס נדל"ן פיזי נדרש זמן למכירת הנכס. תהליך מימוש נכס נדל"ן עלול להיות ארוך ומורכב. השקעה בשוק ההון לעומת זאת נזילה וסחירה, וניתן לממש אותה מדי יום. במכירת נכס נדל"ן אין גם אפשרות למכור חדר אחד בדירה, כלומר אין אפשרות למשיכת רווחים חלקית.
3. מדיניות מיסוי מורכבת – השקעה בנדל"ן בישראל כרוכה בתשלום מס רכישה (בין 0% ל-10% ), היטל השבחה, מס שבח (25% על הרווח בעת מכירה) ומע"מ. מיסוי על ניירות ערך בשוק ההון פשוט יותר וכרוך רק במס רווח הון בשיעור 25% .
4. ניהול אקטיבי ותחזוקה של ההשקעה – השקעה בנדל"ן דורשת התעסקות בשיפוצים ותיקונים, מציאת שוכרים, גביית תשלומי שכר דירה (קיימים גם מקרים בהם שוכרים משלמים בפיגור או לא משלמים) ועוד.
5. הדירה עלולה לעמוד ריקה מספר חודשים – קושי במציאת שוכרים עלול להביא לבעיה תזרימית שכן את תשלומי המשכנתא צריך להמשיך לשלם.
6. עלויות נלוות רבות – בעסקאות נדל"ן ישנן בדרך כלל עלויות נלוות כמו תיווך, שמאות, ייעוץ משכנתאות, עורך דין, מלווה מומחה לעסקה, בעלי מקצוע לשיפוץ ועוד. בדרך כלל מדובר בעלויות חד פעמיות בקניה ובמכירה. בהשקעה בשוק ההון לעומת זאת, העלות העיקרית היא דמי הניהול המשולמים באחוז מסוים משווי התיק. בנוסף קיימות גם עלויות קניה ומכירה של ניירות הערך בתיק ההשקעות.
7. סיכוני שוק – ירידת מחירים, עליית ריבית, שינויים רגולטוריים ועוד יכולים לפגוע בתשואה.
8. דרוש ידע רב – דרוש ידע רב, הן תיאורטי והן ניסיון פרקטי, לשם ביצוע עסקת נדל"ן טובה. דרושים ניתוח שוק מעמיק, איתור הזדמנויות השקעה של נכסים מתחת למחיר השוק, בחינת אלטרנטיבות שונות למימון העסקה, בחינת שיקולי מיסוי ועוד. אם אינכם בקיאים ברזי שוק הנדל"ן, המלצתי לכם להיכנס לביצוע עסקת נדל"ן רק בליווי צמוד של מלווה מקצועי. קיימים מומחים רבים בשוק לליווי עסקאות נדל"ן, המתמחים בסוגי הנדל"ן השונים, בהשקעות נדל"ן בישראל או בחו"ל (באזורים גאוגרפיים שונים). כמו כן רצוי שתרכשו לפחות ידע בסיסי בנדל"ן באמצעות לימוד באחד הקורסים המוצעים בישראל. להלן קישורים לשלושה קורסים טובים ללימודי נדל"ן.
100 ימים של נדל"ן – תוכנית הכשרה למשקיעים
https://100daysnadlan.ravpage.co.il/100days-syllabus
קורס יזמות נדל"ן – האקדמיה לפיננסים BDO
https://www.bdo-academy.co.il/courses_yazamut_all/nadlan_pro
קורס נדל"ן: השקעות ויזמות – מכללת פסגות https://psagot.org
יתרונות השקעה בשוק ההון
1. פיזור ההשקעה – בהשקעה בשוק ההון ניתן להגיע לפיזור גלובלי וסקטוריאלי בקלות, על ידי השקעה במדדים דוגמת S&P 500 (מדד המייצג את 500 החברות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר בבורסות האמריקאיות) או MSCI World (מדד המניות הגלובלי, המייצג כ-85% מכלל שווקי המניות בעולם). השקעה בנכס נדל"ן לעומת זאת היא השקעה בנכס ספציפי ללא פיזור. על מנת ליצור פיזור בהשקעות נדל"ן יש צורך להשקיע בנכסים רבים מסוגים שונים ובאזורים גאוגרפיים שונים.
2. רף כניסה נמוך – ניתן להשקיע בשוק ההון גם סכום נמוך, כמו אלפי שקלים בודדים.
3. גמישות ונזילות – השקעה בניירות ערך בשוק ההון היא בדרך כלל בעלת נזילות מלאה וניתנת למימוש מדי יום באופן מלא או חלקי.
4.מגוון אפשרויות השקעה – קיימים מוצרי השקעה פיננסים רבים בשוק ההון, לפי סוגי מניות ( מניות ערך, מניות צמיחה וכו'), סוגי אגרות חוב (לטווח קצר, בינוני או ארוך), ניירות ערך (מניות ואגרות חוב) המחלקות דיבידנדים (על המניות) או קופונים של ריבית (על האג"ח), השקעה אקטיבית בניירות ערך ספציפיים או השקעה פאסיבית במדדים מחקי מדדים מובילים, השקעה באופציות ונגזרים, השקעה במסחר תוך-יומי, השקעות FOREX על שינויי השער של מטבעות שונים ועוד.
5. ניהול פאסיבי – לא נדרש מאמץ ניהולי רב.
6. ניהול סיכונים – השקעה בשוק ההון מאפשרת, תודות לאפשרות הפיזור הרב של ההשקעה, ניהול סיכונים טוב יותר מאשר בהשקעות נדל"ן. ניהול הסיכונים בהשקעה בשוק ההון עדיף מבחינת סוגי הנכסים, סכומי ההשקעה, שווקי ההשקעה וכו'.
7. מנגנון מיסוי פשוט – השקעה בשוק ההון ממוסה במס רווח הון של 25% , שהינו ידוע מראש. מדיניות המיסוי על השקעות נדל"ן מורכבת יותר.
8. הכנסה פאסיבית – גם בשוק ההון ניתן להנות מהכנסה פאסיבית מדיבידנדים על מניות או מקופונים של ריבית על אגרות חוב.
9. קרנות ריט – ניתן להיחשף להשקעה בנדל"ן גם באמצעות שוק ההון, על ידי השקעה בקרנות ריט (REIT Funds ). קרנות הנדל"ן מסוג ריט רוכשות נכסים מניבים על מנת להשכיר אותם ולחלק את הרווח בין המשקיעים. קרנות אלא מחלקות בדרך כלל למשקיעים בהן דיבידנדים תקופתיים, המהווים תשואה שוטפת על ההשקעה, בדומה להכנסות משכר דירה על נדל"ן פיזי. השקעה בקרנות ריט ניתן לבצע גם בסכומים נמוכים, אלפי שקלים בלבד.
חסרונות השקעה בשוק ההון
1. סיכון – השקעה בשוק ההון כרוכה ברמת סיכון גבוהה. רמת הסיכון עולה ככל שפוטנציאל התשואה על ניירות הערך גבוה יותר. ירידות בשווקים, שינויים טכנולוגיים, פוליטיים וכלכליים יכולים לפגוע בתשואה. השקעה במניות כרוכה בסיכון גבוה יותר מאשר השקעה באגרות חוב. השקעה באגרות חוב קונצרניות (של תאגידים וחברות) כרוכה בדרך כלל בסיכון גבוה יותר מאשר השקעה באגרות חוב ממשלתיות. השקעה בנדל"ן לעומת זאת היא השקעה בעלת רמת סיכון נמוכה יותר, בעיקר בהשוואה להשקעה במניות.
2. תנודתיות – מחירי ניירות הערך בשוק ההון (בעיקר המניות) נתונים לתנודתיות רבה.
השקעה במניות לטווח קצר עלולה להסב הפסדים רבים. מחירי הנדל"ן הינם בעלי תנודתיות נמוכה יותר.
3. חוסר שליטה – אין שליטה על פעילות החברות בהן משקיעים.
4. דרוש ידע רב– לשם השקעה בשוק ההון דרוש ידע רב, הן תיאורטי והן ניסיון פרקטי.
בעלי ידע בסיסי בלבד, מוטב שייעזרו בניהול תיק השקעות מקצועי בבית השקעות או בסיוע יועץ ההשקעות בבנק. בעלי ידע רחב יותר יכולים לפתוח תיק מסחר עצמאי באחד מבתי ההשקעות המתמחים בכך.
לפני שאתם מתחילים להשקיע בשוק ההון, המלצתי לכם לרכוש ידע פיננסי באחד הקורסים המוצעים בנושא לימודי שוק ההון. להלן קישורים למספר גורמים המציעים קורסים טובים.
מכללת פסגות https://psagot.org/
האקדמיה לפיננסים BDO
https://www.bdo-academy.co.il/
קורס השקעות ופנסיה https://www.simplifynance.co.il/investments-and-pension-course
קורסים על השקעות ערך – ד"ר ינון אריאלי
https://valueinvesting.co.il
סקירת מחקרים: השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון
על פי מאמר באתר ביזפורטל בקישור להלן:
https://www.bizportal.co.il/capitalmarket/news/article/765262
ניתן לצפות שהמניות יניבו יותר, כי הן מסוכנות יותר, ומגיע להן "פיצוי" על פני השקעות פחות מסוכנות. אבל בפועל, הבדיקות מספקות תשובה שאינה מוחלטת לחלוטין – בשוק המקומי, אכן המניות מספקות תשואה גבוהה יותר, לגבי העולם – קיים "תיקו" בין אפיקי ההשקעה בטווח הארוך מאוד (מעל 100 שנה) ועדיפות למניות בטווח של עשרות שנים..
בארץ נמצא בבדיקה למשך 20 שנה (בדיקה של בנק ישראל) כי התשואה בשוק המניות מסתכמת בכ-7.5% בשנה, בעוד שאגרות החוב מספקות תשואה של 3.5% ודירה מספקת תשואה של כ-5.5% כולל הכנסות משכר דירה.
בעולם התוצאות די קרובות. במחקר הממושך ביותר שנעשה (משנת 1870) ב-16 כלכלות מפותחות הממצאים מראים כי בטווח הארוך מאוד (קרוב ל-150 שנה), השקעה בנדל"ן למגורים היא רווחית מעט יותר מהשקעה במניות. השקעה באג"ח הרחק מאחורי שני אפיקים אלו. עם זאת בטווח הארוך (להבדיל מהארוך מאוד – קרוב ל-150 שנה), המניות מנצחות. במבחן של 20, 30, 40 שנה, המניות מנצחות..
בכל מקרה, הניתוח לא התייחס להשפעות מיסוי, כאשר החוקרים – אוסקר ג'ורדה מהבנק הפדרלי של סן פרנסיסקו; קתרינה נול מהבנק המרכזי של גרמניה; אלן טיילור מאוניברסיטת קליפורניה דיוויס; ודימיטרי קובשינוב ומוריץ שולריק, שניהם מאוניברסיטת בון, סבורים שהמיסוי פוגע בנדל"ן משמעותית יותר מאשר במניות.
כמו כן, מסבירים החוקרים כי קיים יתרון בהשקעה במניות לאור הסחירות והנזילות שלהן לעומת השקעה בנדל"ן. מנגד, השקעה בנדל"ן יכולה להיות ממומנת באשראי וכך להניב תשואה גבוהה יותר על ההשקעה. במניות המינוף כמעט ולא אפשרי, וגם אם כן, הוא לא מגיע לשיעורי המינוף של השקעה בנדל"ן..
השקעה בנדל"ן או השקעה בשוק ההון – מה עדיף?
על פי מאמר באתר "נדל"ן מאסטר" מסוף שנת 2021 בקישור להלן:
https://www.nadlanmaster.co.il/real-estate-or-stocks
כדי להבין מה עדיף – השקעה בנדל"ן או השקעה בשוק ההון, כדאי קודם כל לבחון איזה אפיק השקעה עשה תשואה גבוהה יותר ב-20 השנים האחרונות.
מחירי הנדל"ן בישראל חוו עלייה דרמטית בשני העשורים האחרונים, עם שיעור עלייה של כ-3.5% בשנת 2020 ולמעלה מ-8.5% ב-2021. בחישוב אגרגטיבי של 8 השנים האחרונות, מחירי הדיור עלו בכ-47%.
מאז הנפילה של שנת 2008 ועד סוף 2020 , מחירי הנכסים בארץ הכפילו את עצמם וזינקו בלמעלה מ-200%, כך לפי מדד מחירי הדיור שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). אך עם זאת, מגמת העלייה לא הייתה חפה מעצירות ונפילות.
בין השנים 1994 ל-1998, מחירי הדירות בארץ עלו בשיעור מרשים של קרוב ל-75%, עד לירידה ההדרגתית בשנים שהובילו ל-2004. עם פרוץ המשבר העולמי ב-2008, חלה נסיקה היסטרית במחירי הדיור (יש שיאמרו אפילו היווצרות בועת נדל"ן), שממשיכה איתנו עד לימים אלו ממש. אמנם בין השנים 2018-2020 חלה התמתנות מסוימת בעליית המחירים, בין היתר בעקבות תוכנית מחיר למשתכן ומגפת הקורונה, אך המגמה החיובית הכללית עודנה שרירה וקיימת.
לעומת זאת, מדדי המניות מ-2008 ועד היום זינקו בשיעור של כמעט פי 2 ביחס לעליות במדד מחירי הדיור בישראל. מאז 2008, מחירי מדד המניות בשוק האמריקאי S&P 500 למשל, זינקו בשיעור מטאורי של קרוב ל-400%. באשר לשוק הישראלי, משנת 2012 חלה עלייה של כמעט 54% במדד תל אביב 125, ומ-2008 ועד סוף 2020 מדד תל אביב 125 עלה בכמעט 300%.
כמו במקרה של שוק הנדל"ן, גם מגמת העלייה בשוק ההון לא הייתה יציבה לגמרי לאורך שני העשורים האחרונים. מחירי המניות עלו באופן ניכר בשנות ה-90, עד להתפוצצות בועת ההיי-טק בשנת המילניום. בשנתיים שלאחר מכן, מדד המניות ירד, ומשנת 2002 עלה בשנית רק כדי ליפול שוב עם הקריסה הכלכלית של משבר 2008.
אם כן, עד כה אני למדים ששיעורי התשואה הפוטנציאליים בשוק ההון (12%-6% בממוצע לשנה) הם משמעותיים יותר בהשוואה לנדל"ן (3%-7% בממוצע לשנה), לפחות בהסתמך על עשרים השנים האחרונות.
עם זאת, חשוב לזכור ששיעורי התשואה "על הנייר" הם אמנם גורם בעל חשיבות רבה, אך הוא רחוק מלהיות הפקטור היחיד שיש לקחת במכלול השיקולים להחלטה על סוג ההשקעה הרצוי.
כדי להגיע להחלטה מושכלת באשר להשקעה בנדל"ן או במניות, חשוב לתת את הדעת על פקטורים ונתונים נוספים מלבד שיעורי התשואה, לרבות גורמי הסיכון הכרוכים בשני האפיקים, וגורמים נוספים שמשפיעים על התשואה הפוטנציאלית בטווח זמן נתון.
התשובה לשאלה מה עדיף – השקעה בנדל"ן או השקעה בשוק ההון? אינה חד משמעית.
כפי שפירטתי, גם השקעות נדל"ן וגם השקעות בשוק ההון הן בעלות יתרונות וחסרונות.
לכן כדאי להתאים את סוג ההשקעה (נדל"ן או שוק ההון) לרצונות, ליעדים וליכולות הפיננסיות שלכם כמשקיעים. רצוי גם, בהתאם ליכולות הפיננסיות שלכם כמשקיעים, לגוון את תיק ההשקעות ולכלול בו גם השקעות נדל"ן וגם השקעות בשוק ההון.
הערה: כל הנכתב בפוסט זה לא מהווה ייעוץ או המלצה לפעולה כלשהי. כל המסתמך על הנאמר בפוסט זה לביצוע השקעות עושה זאת על אחריותו בלבד.
תודה רבה משה,
מידע מועיל מאוד, וגם הקישורים למקורות אחרים. אני מניחה שבהשקעה בנדל״ן, אתה מתכוון להשקעה שהיא מעבר לדירת המגורים הראשונה. כלומר – עדיף לחיות בדירה משלך ולהשקיע במניות, ולא לחיות בדירה שכורה ולהשקיע השקעות שעלולות להבלע במינוס בבנק בגלל שכר הדירה הגבוה.